Forslaget til ny avhendingslov fremstår som konfliktskapende, ubalansert og ikke egnet til annet enn å dreie tvistene over i krangel om forventninger. Det er også sannsynlig at boligsalgsforsikringsselskapene vil forsvinne idet risikoen blir for høy.
I regjeringens forslag til ny avhendingslov foreslås det regler som kan gjøre det til en «marerittopplevelse» å selge bolig, uttaler jussprofessor Harald Benestad Anderssen. I korte trekk går lovforslaget ut på at du som selger ikke lenger skal kunne ta et såkalt «som den er»-forbehold. Dette forbeholdet er standard ved all omsetning av brukt bolig og innebærer at du fraskriver deg ansvaret for skjulte feil og mangler opp til en vesentlighetsterskel (gjelder selvsagt bare mangler som du ikke kjente eller burde kjenne til).
I stedet foreslås det en regel som sier at en bolig er mangelfull så lenge den ikke samsvarer med hva kjøperen kunne forvente ut fra alder, type og synlig tilstand. Det innføres imidlertid en minstegrense på kr 10 000,-.
I forhold til dagens ordning så snur en det litt på hodet og sier når boligen har en mangel (når den ikke svarer til forventningene) og ikke som før; – boligen har ikke en mangel, med mindre det dukker opp vesentlige mangler som var skjult for alle.
For å avdempe dette litt så foreslår regjeringen: 1) en minstegrense og 2) å lovfeste at kjøper anses å kjenne til forhold som tydelig er beskrevet i en boligsalgsrapport.
Hensikten med lovforslaget er ifølge Justisminister Tor Mikkel Wara (Frp) å skyve et større ansvar over på boligselgerne, unngå tvister om småbeløp og tvister generelt og tydeliggjøre partenes ansvar.
Foruten ønsket om å unngå rettstvister mener vi hensiktene hverken er gode eller for så vidt kan oppnås med forslaget. For det første: Hvorfor er det viktig å skyve et større ansvar over på boligselger? Både selger og kjøper er normalt ordinære forbrukere som normalt har like god/dårlig greie på boligers tekniske tilstand. Vi snakker uansett bare om mangler som ingen kjenner til. For det andre: Tvister om summer under 10 000,- forekommer ekstremt sjelden og å luke ut disse vil derfor ha tilnærmet ingen effekt. Imidlertid vil det åpne opp for en rekke tvister som i dag ikke når opp til et vesentlighetskrav (normalt 4-6 % av kjøpesum). For det tredje: Hva er det med forslaget som tydeliggjør partenes ansvar? Boligselgere blir ikke noe klokere av dette lovforslaget og dermed bedre kjent med sitt ansvar, men skremmes vettet av ved å tilsynelatende være prisgitt en uklar forventning hos kjøper.
En annen «tydeliggjøring» i forslaget er at alle arealavvik blir mangler og områdets gjennomsnittlige kvadratmeterpriser blir avgjørende for prisavslagskravet. Dette vil selvsagt gjøre det enkelt å behandle kravet, men det er ofte vanskelig å måle nøyaktig areal – og du ser jo tross alt hva du får. I praksis vil derfor enhver oppegående takstmann formulere ansvarsfraskrivelser knyttet til arealberegningen – og vipps så er man like langt.
Vi følger uansett spent med!
Ta gjerne kontakt for en uforpliktende prat om dette eller andre tema. Les gjerne mer om oss på vår hjemmeside.
