Sameie i for eksempel fast eiendom krever gode avtaler, ikke minst for familiehytter.
I et sameie oppstår mange spørsmål – både om rettslig råderett (salg, pantsettelse m.v.), faktisk råderett (fordeling av bruk, fysiske tiltak m.v.) og også om beslutningsmyndighet, fordeling av utgifter osv. Rettigheter og plikter i et sameie reguleres av sameieloven fra 1965, med mindre reglene der er fraveket i avtale mellom sameierne (eller annen unntaksvis følger av «særlige rettshøve»).
Ett av mange spørsmål som kan oppstå er eventuell rett til kreve salg av hele eiendommen, altså der sameierne ikke er enige om salg. I utgangspunktet gjelder sameieloven. Noen tror at salg av hele eiendommen etter sameieloven krever at alle sameierne er enige om dette, eller at det i hvert fall krever en flertallsbeslutning. Det er ikke riktig.
En sameier kan alene kreve sameiet oppløst ved tvangssalg, tross protester fra de andre sameierne, og uansett om de andre er «2 eller 10». Tvangsoppløsning skjer da ved tvangssalg via domstolen (og oppnevnt medhjelper der – megler). En sameier har riktignok også en rett til bare å selge sin andel (med forkjøpsrett for de andre sameierne), men ofte er dette lite gjennomførbart i praksis. Den fulle markedsverdien oppnås sikrest ved å selge hele eiendommen samlet.
Oppløsningsretten følger av sameieloven § 15. Denne fravikes i avtale mellom sameierne, eller at manglende oppløsningsrett er stilt som vilkår fra giver i forbindelse med en gave. Med andre ord kan sameierne ha akseptert at oppløsningsretten ikke skal gjelde. Slike avtaler/vilkår bør være skriftlige og med klare og tydelige bestemmelser om evt. slik avvik fra lovens hovedregel, og avtalen/vilkårene bekreftes av sameierne med signaturer. En del slike avtaler er uklare. Høyesterett har i dom fra 2016 uttalt at det må kreves klare holdepunkter for at lovens regler skal anses fraveket.
En dom fra Agder lagmannsrett fra 2018 gjaldt et slikt spørsmål om oppløsningsretten var fraveket: Mor hadde overskjøtet en hytte til sine tre barn, uten avtale mellom barna om at oppløsningsretten ikke skulle gjelde. Tvistepunktet var om mor som giver hadde stilt betingelsene om at salg krevde enighet. Lagmannsretten avviste dette. Et dokument fra senior som blant annet inneholdt en passus om at «Hytta ikke skulle selges uten etter enighet blant eierne om det», ble av retten ikke lagt til grunn som bindende for sameie. Dokumentet var utstedt flere år før gaven ble gitt og var ikke signert av noen, og var ikke kjent for mottakerne før etter ervervet. Retten kom til at det ikke var sannsynliggjort at slik betingelse ble stilt av mor. Tvangsoppløsning ble derfor godtatt.
Trenger du bistand om sameie eller andre forhold – ta kontakt! Les gjerne mer om oss på www.h-co.no.
